01/02/2021 – L’actu des crédits immobiliers pour les frontaliers

01/02/2021 – L’actu des crédits immobiliers pour les frontaliers

Malgré le contexte COVID, le marché immobilier demeure très dynamique en ce début d’année soutenu par de nombreux acquéreurs en quête d’espace supplémentaire pour le télétravail ou pour les enfants. Du côté des banques, les conditions sur la zone frontalière demeurent complexes, en raison des normes d’acceptation mais également des effectifs disponibles dans les réseaux bancaires. Le parcours vers l’obtention du bon financement s’avère long et semé d’embûches ( délais de traitement, délais pour les RDV, absence de réponse des conseillers, problème de couverture d’assurance etc…). Nous recommandons aux futurs propriétaires de négocier des délais de signature d’au minimum 3 mois pour ne pas se retrouver dans une situation inconfortable.

35% de taux d’endettement et durée jusqu’à 27 ans pour les constructions

Le HCSF ( Haut Conseil de Stabilité Financière rattaché au Ministère de l’Economie ) a revu ses préconisations fin 2020 sur les taux d’endettement et de durée de financement. Sous la pression des acteurs de l’immobilier, une (petite) souplesse a été donnée avec la possibilité d’accepter des dossiers avec un taux d’endettement de 35% au lieu de 33%. Concrètement cela ne change pas grand chose, mais l’effet d’annonce a probablement eu un effet positif en termes de communication….. Les méthodes de calcul étant différentes d’une banque à l’autre, il peut être intéressant de solliciter différentes banques ou plus simplement passer par un courtier en crédit. 

Il est maintenant possible d’envisager un financement pour une durée pouvant aller jusqu’à 27 ans pour une construction. Cet allongement de 2 ans par rapport aux recommandations précédentes à pour but de couvrir la période de construction du logement et offrir aux emprunteurs la possibilité de rembourser leur crédit sur 25 ans.

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Des taux d’intérêts toujours très attractifs

En euro comme en franc suisse, les taux des crédits immobiliers demeurent très bas en ce début d’année. Pour les meilleurs dossiers ( Apport et/ou revenus importants), il est possible de trouver un financement à 0,55% en devise sur 20 ans et moins de 0,9% en euro tandis qu’un dossier avec un apport du montant des frais, trouvera des propositions, sur 25 ans autour 1,30% en CHF et 1,45% en euros. A noter, qu’il faut en général compter une majoration de 0,10% sur ces conditions pour les rachats de crédits. 

La tendance générale des taux d’intérêt demeurera probablement très favorable aux emprunteurs sur 2021. La situation d’endettement des états protège, probablement pour un bon moment, une hausse significative des taux d’intérêts.

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Toujours plus d’apport pour les résidents suisses 

Entre des loyers élevés et des besoins d’espaces, les familles résidentes à Genève sont toujours aussi nombreuses à se lancer dans le projet d’acquisition d’un logement en France voisine. Pour autant, l’obtention d’un financement n’est pas chose aisée, les banques françaises ( se sont elles qui financent de ce côté de la frontière) ayant significativement durcies les conditions d’apport. Si le 2ème pilier peut constituer une partie de cet apport, les frais de l’opération ( Notaire, garantie, banque) doivent obligatoirement être couverts par l’épargne des emprunteurs. Pour les indépendants hors professions de santé, il n’existe plus guère de solution à l’heure actuelle.

Ne pas négliger l’assurance emprunteur 

L’assurance qui couvre les emprunteurs pour les risques décès et incapacité de travail, notamment représente un part important du contrat de prêt, tant en terme de coût qu’en terme de garantie. Cette assurance qui peut maintenant être conclue auprès de la banque ou directement auprès d’une compagnie extérieure. La négociation peut se faire en même temps que les conditions du crédit, mais aussi dans l’année qui suit l’édition des offres de prêt dans le cadre de la loi Hamon. Vu la position des banques autour de la frontières, cette seconde option peut s’avérer intéressante et permet de se centrer sur la négociation du taux avec le banquier.

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