01/12/2020 – Comment un résident Suisse peut-il devenir propriétaire en France ?
Depuis quelques mois les banques ont resserré les conditions d’octroi de financement, pour les résidents comme pour les non résidents. La cause n’est pas forcément à chercher du côté de la crise sanitaire du COVID, mais vers une quête d’opérations plus rentables pour les établissements bancaires. En effet, les marges sur les crédits immobiliers étant limitées, les banques “gagnent leur vie” sur les services connexes, assurances, convention de compte etc…. peu utilisés par les résidents suisse. Pour autant, il est toujours possible de trouver une solution pour financer un projet d’achat immobilier sur France avec des contraintes plus ou moins importantes selon la destination du bien.
ACHETER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE
La tentation d’accéder à la propriété pour un résident suisse ne se ralentit pas et la densification de la zone frontalière tente à le prouver. Ce type de projet est financé par les banques françaises de la zone frontalière, avec des solutions de crédit en Euro ou en Franc Suisse. Pour envisager d’obtenir son financement, l’emprunteur devra remplir les conditions suivantes :
- Apport de 10% du prix de projet ( à minima 5% hors LPP) + les frais fixes de l’opération (notaire, frais de garantie, de dossier, de courtage) avec de l’épargne ou de l’argent d’une donation
- Le taux d’endettement (Ratio entre charges de crédit et leasing/ revenu net) ne doit pas dépasser 33%
- Avoir des relevés de compte propres : aucun débit ni dépassement sur les 3 derniers mois (voire les 6 derniers mois dans certains cas)
- Accepter les contreparties proposées par la banque : en général l’ouverture du compte avec l’engagement de domicilier les revenus utilisés en France, la carte et les services associés, l’assurance du logement
Certains établissements, comme les Caisse d’Epargne, Société Générale par exemple, refusent d’entrer en matière si vous êtes non résident, et ce quelque soit votre nationalité. Quant aux indépendants en Suisse, seules les professions de santé auront la possibilité d’obtenir un financement côté français.
FINANCER UNE RÉSIDENCE SECONDAIRE
Que ce soit pour la montagne ou la mer, la clé pour obtenir un financement pour ce type de projet passe par un apport conséquent. Ici pas question de pouvoir utiliser les avoirs du 2ème pilier, il faut une épargne solide ou des fonds provenant de donation. Les banques de la zone frontalière ont un intérêt limité à ce type de dossier, il est possible de trouver une solution auprès d’une banque en Suisse :
- projets sur la Savoie et Haute-Savoie : Apport mini 10% + frais
- projet sur le reste de la France : Apport mini 20% + frais pour du financement en Euro, 30% + frais pour envisager un financement en franc suisse
Ici les contre-parties demandées seront un peu moins contraignantes, mais les taux d’intérêts moins compétitifs. A noter, pour ceux qui sont déjà propriétaires immobiliers en Suisse ou ailleurs, des solutions de financement sous forme de prêt in fine, ou l’emprunteur n’aura à payer que les intérêts du crédit. Intéressant pour limiter l’impôt sur la fortune.
FINANCER UN INVESTISSEMENT LOCATIF EN FRANCE
Les solutions sont devenues très limitées et passent toutes par un niveau d’apport conséquent. Inutile d’envisager ce type d’opération sans un apport d’au moins ⅓ du prix d’achat (+ frais) ! Certaines banques de la place acceptent d’intervenir si une relation bancaire est déjà établie, sinon il faut se tourner vers des établissements spécialisés ou des banques suisses. Certaines ont développé une offre pour accompagner leurs meilleurs clients en France.
Mener à bien ce type de projet est devenu de plus en plus complexe et l’intervention d’un courtier en crédit donnera plus de chance d’aboutir. Il saura préparer le dossier en amont, le présenter aux bonnes banques et en tirer les points forts afin de maximiser les chances d’aboutir.
